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租金下跌、空置率上升 深圳写字楼市场进入低谷

写字楼空置率明显上升,从2018年下半年就已显现,其中深圳CBD福田区表现尤为明显。
租金下跌、空置率上升 深圳写字楼市场进入低谷
(图片: pixabay)

一边是租金下跌、空置率上升,另一边是险资、基金、总部企业持续大宗高价买入,深圳写字楼市场“冰火两重天”。

全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露,深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%,甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

写字楼空置率明显上升,从2018年下半年就已显现,其中深圳CBD福田区表现尤为明显。今年第一季度,全市甲级写字楼的净吸纳量(新租面积+扩租面积-退租面积)为4.7万平方米,但福田区出现退租现象,全区净吸纳量为负1.2万平方米。

由经济形势导致的企业租赁需求减弱,造成了目前市场中供过于求,而深圳后海、前海、宝安、龙岗中心城等新兴区域写字楼集中落成,都将进一步推高深圳写字楼存量。

截至第一季度末,深圳全市甲级写字楼存量为608万平方米,这一数据高于广州,低于北京、上海。但深圳2019年将有109.9万平方米甲级写字楼交付,主要集中在福田、前海,占新增供应的28.8%、25.5%,深圳年新增供应要远远高于北京、上海、广州。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉记者,在宏观经济背景下,深圳写字楼租赁需求,尤其是中小型金融企业的租赁需求于本季度减弱。他们对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守,希望降低资金投入,以节省物业租赁成本来保持竞争力,以及有效规避预期风险。

市场下行过程中不乏极端案例,如某地标写字楼一次性出现数万平方米的退租现象,以及写字楼“二房东”出现普遍性亏损,不得不收缩战线或重新调整投资策略;同时受影响的还有联合办公品牌,出现关店、调整定位等情况,以应对需求的减少。

与市场现状相呼应的是,诸多写字楼业主采取更多优惠手段,比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率;也有中原地产等中介公司,推出对租客免佣的策略提高出租效率。

“金融行业进入调整期,普遍经营不善,加大了对成本的控制,造成换租、退租等现象,进而导致整体进入客方市场。”深圳中原写字楼部董事总经理范进佳告诉记者,在客方市场中,免押免佣才是符合市场的策略,中原地产对租客免佣活动将持续至年末。

疲软市场下,深圳写字楼市场却频繁出现大宗交易,从10亿级交易到100亿级交易均有,大部分写字楼开发商均希望通过大宗交易出售产权,一次性获得现金流,并且售价不低,但依然不断有外资基金、险资、银行、总部企业等机构接手。

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