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债市回暖房企分化加剧 房地产融资整体松动?

"11月,境内发债确实明显更好发了,这一块的融资有回暖的迹象。"上海一券商承做人士近日对经济观察报记者表示。

进入11月,房地产融资突然展现出今年以来前所未有的热闹景象。例如,11月27日一天,就有多达12家房企密集披露融资公告或融资计划,总规模超260亿元,此外还包括3亿美元的优先票据,以及一宗新股发行募集资金计划。

据不完全统计,11月数十家房企发布了境内融资公告,融资类型包括增发、优先票据、公司债、ABS等形式,总规模超过1000亿元。

其中债券融资规模最大,中原地产研究中心统计的数据显示,11月房企发债合计已经超过500亿元。

这是房地产融资整体松动的信号吗?

禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对此持否定观点。他表示,目前房地产融资还是维持以往的政策,健康稳健的企业融资渠道还算畅通,但成本上涨,"短期内,银行放水直接流入房地产的机会不大。目前海外发债比国内发债可能更贵。房企的资金链管理显得非常重要。"

借新还旧

10月之前,房地产市场持续融资难。根据同策研究院的监测,自2018年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽7月、8月小幅回温,但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月遭遇融资"滑铁卢",10月情况更为严峻,数据显示,10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

与此前诸多房企融资发债屡屡中止的情况不同,11月房企融资迎来了久违的开闸。

某种程度上这也得益于整体经济政策的引导,银河证券的报告指出,目前去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用,虽未提及房地产行业,但总体资金环境改善及信用风险下降都将改善房企的融资难问题。"政策虽然没有明显放松,但在货币宽松的背景下,地产债也跟着受益。"前述券商承做人士透露。

地产债确实是此轮融资开闸中变化最为明显的一种房企融资方式。Wind数据显示,今年三季度房企发债规模为1759亿元,同比增长近500亿元,环比二季度增加650亿元;截至11月27日,四季度已发行债券规模为933亿元,较2017年四季度增加了约350亿元。

例如,在11月27日发布融资计划的12家房企中,多数为发行公司债,龙湖集团发行五年期20亿元公司债券,票面利率为4.80%;福晟集团发行三年期10亿元公司债券,票面利率7.90%;鑫苑集团发行两年期6亿元公司债券,票面利率8.50%等。

近期多家房企的公司债、可换股债券密集获批,包括中国恒大、华夏幸福、越秀地产、龙光地产、碧桂园、新城控股等诸多房企。

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