金融

从货币看房地产

房地产本质上是货币现象。从广义货币供应量(M2)、狭义货币供应量(M1)和信贷、利率的角度来看,中短期内,房地产业不容乐观。

近期,房贷利率上浮的消息此起彼伏,牵动人心。对于老百姓来说,绝大部分财富固化于房产,非常关心房价走势;对于国家来说,截至2018年底,房地产销售收入占GDP的比重,创历史新高,高达16%左右,举足轻重。

房地产本质上是货币现象。从广义货币供应量M2)、狭义货币供应量(M1)和信贷利率的角度来看,中短期内,房地产业不容乐观。

投资不可能大幅增长

按照中国人民银行的定义,狭义货币供应量(M1)反映的是消费市场终端市场的活跃程度,广义货币供应量(M2)反映的是投资和中间市场的活跃程度。

1983年以来,36年间,固定资产投资同比增速与M2高度正相关,彼此相关关系非常完美。2004年,有数据以来,房地产固定资产投资同比增速,与M2也呈正相关关系,但滞后半年-1年左右(如图1)。今年7月底,房地产投资增速为10.6,M2为8.1。由于,中短期内,M2不可能大幅增长,因此,房地产投资增速以稳为主,不可能大幅增长,甚至不排除小幅回落。

货币看房地产
数据来源:国家统计局、中国人民银行,单位:%,频度:月 

销售额涨幅有限

M1减M2的高低,直接反映房地产市场购买力的强劲程度。差值越大,说明现实支付能力越大,购买力越强,反之亦然。

1998年以来,21年间,商品房销售面积、销售额累计同比增速,与【M1-M2】保持了良好的正相关关系,波动周期完全一致,高低点基本重合(如图2)。

2016年7月,【M1-M2】创历史新高,为15.2,今年1月,触及阶段性低点,为-8.0。商品房销售面积增速也相应从36.5,回落至负增长区间;商品房销售额增速从55.9,回落至个位数以内。由于,中短期内,【M1-M2】不可能大幅回升,因此,商品房销售额涨幅有限,更不可能大幅上涨。

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数据来源:国家统计局、中国人民银行,单位:%,频度:月

销售面积最高值为68.9,最低值为-19.7;销售额最高值为86.8,最低值为-20.9。销售面积增速往往都低于销售额的增速,表明20多年来,房价基本上都在持续上涨。今年1-6月,商品房销售面积增速进入负值区间,均为负增长,分别为-3.6、-0.9、-0.3、-1.6、-1.8、-1.3,而销售额增速分别为2.8、5.6、8.1、6.1、5.6、6.2,印证了全国范围内商品房价格仍然处于上涨之中。

未来,商品房价格是否还会持续上涨,我们用货币供应量、信贷、利率进行综合分析研判。

房价环比上涨和持平的大中城市个数将会快速减少

首先,用【M1-M2】分析。2005年7月,国家统计局将全国城市住宅价格样本,由35个扩展为70个。有数据以来,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨和持平的个数,与【M1-M2】高度正相关,其中,环比上涨和持平的周期较长,环比下跌的周期非常短暂(如图3)。

2009年9月-2011年12月,环比上涨和持平的城市个数,由68个减少至18个,比【M1-M2】的趋势性回落略显滞后,但是减少的速度非常快。

2014年10月-今年7月,房价上涨周期,长达近5年。目前,环比上涨和持平的城市,仍然高达67个,也滞后于【M1-M2】趋势性回落的时间点。但是,根据3次历史规律,未来,价格环比上涨和持平的城市个数将会快速减少。

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数据来源:国家统计局、中国人民银行,单位:%,频度:月 

其次,用信贷增速分析。中国人民银行自2008年1月,在《金融机构人民币信贷收支表》中,设立"住户贷款"科目,项下又分"短期贷款"和"中长期贷款",考虑到老百姓买房资金,存在期限错配因素,用全口径"住户贷款"余额同比增速,与70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨和持平的个数,进行关联度分析,发现有数据以来,二者存在良好的正相关关系(如图4)。

2017年4月-今年7月,住户贷款余额同比增速由24.71,已经回落至16.53。根据3次历史规律,未来,价格环比上涨和持平的城市个数将会快速减少。

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数据来源:国家统计局、中国人民银行,单位:%,频度:月

第三,用贷款利率分析。贷款利率实际上是贷款价格。价格越高,贷款成本越高。而高低是相对的,标杆是商业银行加权平均贷款利率。

当商业银行加权平均贷款利率减去个人房贷加权平均利率的差值越大,说明房贷利率越低、老百姓贷款买房越经济;当差值为负值时,说明房贷利率高于全社会贷款利率,贷款买房成本越高。

【商业银行加权平均贷款利率-个人房贷加权平均利率】,与70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨和持平的个数,高度正相关(如图5)。

2017年1季度差值为0.98,即房贷利率低近一个百分点。之后,逐级回落,去年4季度首次出现负值,为-0.12,也就是说房贷利率高了0.12%。近期,主要城市纷纷上浮房贷利率,预计今年3季度,差值仍然为负,并且可能扩大。根据2次历史规律,未来,价格环比上涨和持平的城市个数将会快速减少。

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数据来源:国家统计局、中国人民银行,单位:%,频度:月、季 

综上所述,中短期内,房地产投资不可能大幅增长,销售额涨幅有限。70个大中城市房价环比上涨和持平的城市个数,将会快速减少,势必带动全国房价回落,房价回落的幅度取决于地方政府的行政调控。

(作者介绍:中原证券原董事会秘书,亦曾担任省级招标中心采购部部长及地方矿业公司法人代表 )

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