房地产

二手房五月交易量走低 市场日趋理性

从3月“小阳春”到4月高点,随后5月份至端午期间,整体市场出现退烧迹象。

作为历来成交旺季的“红五月”,在2019年楼市却并未显现。

从3月“小阳春”到4月高点,随后5月份至端午期间,整体市场出现退烧迹象。

2019年5月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨,上海广州北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流,一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。

广州中原研究中心数据显示,5月广州二手住房成交4025套,较2018年5月的8846套,下滑54%。

北京方面,北京住建委网签数据显示,5月北京二手住宅网签量13764套,较4月环比下降4.7%,同比下降24%。这也是自4月以来,连续第二个月网签量下滑。

除一线城市外,多个热点二线城市也降幅明显。易居房地产研究院数据显示,在重点监测的10个城市中,5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升态势。其中,厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%,但环比下降20.3%,市场已现明显调整。青岛方面,二手住宅成交与厦门类似,5月环比下调6.1%,但同比仍高达33.7%。南京方面,5月二手住房成交7616套,环比下降13.3%,同比下降1.1%;杭州方面,5月二手住房成交环比下调1.3%,同比下调23.9%;金华方面,5月二手住房成交环比下调4.3%,同比下调44.2%。

二手房市场遭遇寒流

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,春节后一线城市及部分热点二线城市房地产市场逐渐升温,带动成交量持续走高。5月份开始政策预期发生变化,部分城市出台调控措施;此外,住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。各方面政策的加码及收紧,使得购房者入市积极性下滑,观望情绪逐渐浓厚。一线城市及热点二线城市在春节后,大量需求入市拉动成交量走高,在市场调控下,5月份部分城市成交量环比有所下滑,但部分城市成交量同比仍上涨,环比下降的根本原因在于之前需求释放拉动成交,市场调控下回归理性。

中研普华研究员姜开玉告诉《中国产经新闻》记者,在国家宏观调控政策下,“房子是用来住的,而不是炒的”概念逐渐加强,市场上房价趋于稳定。另一方面,二手房交易成本太高,导致更多的人倾向于购买新房。此外,二手房相对于现在的新房还有一些不足,例如,新房有最新的房屋格局,设计风格,周边配套及住宅绿化环境,而二手房基本没有。新时代更多的消费者崇尚个性化,希望购买新房进行个性化的装修,或者选择独特的设计风格,满足自己不一样的需求。

另外房地产企业资金或愈加紧张,融资难度更大。2019年5月楼市调控政策频频发布,房企和购房者的资金端均有收紧,全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单,南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。都影响着二手房市场交易。

未来或保持企稳走向

据统计,5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。

从调控政策层面看,在“房住不炒”的基调下,“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据不完全统计,今年以来,至少已有福建河南、杭州、宁波、济南等地宣布,将研究、制定或实施“一城一策”楼市调控方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,现在强调“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。

“一城一策”之下,有些城市“放松”,有些城市却在“收紧”。姜开玉表示,一城一策本是根据每个城市的特点来制定的针对性政策,必然是对房地产有很好的调控作用的。有的城市新房建设偏少,房价偏高,那二手房市场相对需求就旺。有的城市新建住房规划正在大力进行,保障性住宅规划较多,那二手房市场成交肯定会受到影响。

“此前二手房涨幅较大,实际上是因为购房需求比较大,而且很多二手房有较好的学区。比如说苏州之所以二手房涨幅大,就是因为园区没有太多的新房项目,这个时候购房者会看重此类园区的二手房,这样此类房源的价格也会有较快的上涨。”严跃进告诉记者。

对于二手房走势,严跃进预计还会反弹。实际上潜在的购房需求还是很大的,若是金融政策跟进,贷款积极,那么实际上二手房的贷款节奏会加快,这对于市场交易影响很大。从实际观察看,一手房的价格若还是上升,那么二手房的交易也会反弹。但有一点需要注意,部分学区房反而是会降温了,今年预计部分学区房也会有很多管控,虚高价格的二手学区房的价格明显会降低。

国仕英认为,住建部坚持三“稳”目标,即稳地价、稳房价、稳预期保持政策的连续性和稳定性,防止出现大起大落,确保房地产市场平稳健康发展。在政策方向不变的前提下,预计下半年各城市二手房市场将会趋于稳定,量价均不会出现大幅度的波动。

姜开玉表示,2019年下半年,中国贸易环境不会快速转好,资金紧张的情况仍存在。而房地产政府调控更加成熟,各项制度更加完善,楼市发展趋于“房子是用来住的”最终目标。所以,下半年二手房交易市场不会太火暴。

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