房地产

租金下跌、空置率上升 深圳写字楼市场进入低谷

写字楼空置率明显上升,从2018年下半年就已显现,其中深圳CBD福田区表现尤为明显。

一边是租金下跌、空置率上升,另一边是险资、基金、总部企业持续大宗高价买入,深圳写字楼市场“冰火两重天”。

全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露,深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%,甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

写字楼空置率明显上升,从2018年下半年就已显现,其中深圳CBD福田区表现尤为明显。今年第一季度,全市甲级写字楼的净吸纳量(新租面积+扩租面积-退租面积)为4.7万平方米,但福田区出现退租现象,全区净吸纳量为负1.2万平方米。

由经济形势导致的企业租赁需求减弱,造成了目前市场中供过于求,而深圳后海、前海、宝安、龙岗中心城等新兴区域写字楼集中落成,都将进一步推高深圳写字楼存量。

截至第一季度末,深圳全市甲级写字楼存量为608万平方米,这一数据高于广州,低于北京、上海。但深圳2019年将有109.9万平方米甲级写字楼交付,主要集中在福田、前海,占新增供应的28.8%、25.5%,深圳年新增供应要远远高于北京、上海、广州。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉记者,在宏观经济背景下,深圳写字楼租赁需求,尤其是中小型金融企业的租赁需求于本季度减弱。他们对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守,希望降低资金投入,以节省物业租赁成本来保持竞争力,以及有效规避预期风险。

市场下行过程中不乏极端案例,如某地标写字楼一次性出现数万平方米的退租现象,以及写字楼“二房东”出现普遍性亏损,不得不收缩战线或重新调整投资策略;同时受影响的还有联合办公品牌,出现关店、调整定位等情况,以应对需求的减少。

与市场现状相呼应的是,诸多写字楼业主采取更多优惠手段,比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率;也有中原地产等中介公司,推出对租客免佣的策略提高出租效率。

“金融行业进入调整期,普遍经营不善,加大了对成本的控制,造成换租、退租等现象,进而导致整体进入客方市场。”深圳中原写字楼部董事总经理范进佳告诉记者,在客方市场中,免押免佣才是符合市场的策略,中原地产对租客免佣活动将持续至年末。

疲软市场下,深圳写字楼市场却频繁出现大宗交易,从10亿级交易到100亿级交易均有,大部分写字楼开发商均希望通过大宗交易出售产权,一次性获得现金流,并且售价不低,但依然不断有外资基金、险资、银行、总部企业等机构接手。

“今天供过于求,并不代表未来五年都是供过于求。”谢靖宇认为短期供过于求有目共睹,但也要分区域来看,深圳福田区、罗湖区等成熟片区,未来2-3年写字楼需求递增是比较确切的事情,但细化到其他区域,如龙岗、宝安的写字楼,是否会持续吸引来自核心片区的企业,有待观察;类似前海这种极速发展中的区域,出现短期的波动,是必须面临的问题。

除了分区域考量供需关系之外,也应该从机构自身出发点来考虑这些大宗并购。这些大宗交易的价格并不低,甚至整体资产回报率测算低于北京、上海,因此也不能用“抄底”来概括。

谢靖宇分析指出,主要有三种情况促成了这些大宗并购。第一,这些企业来买深圳写字楼并不完全看租金回报率,更多是在粤港澳大湾区主要城市的策略性布局;第二,预判深圳拥有很大增长潜力,持有数年后可以实现高收益退出;第三,基金投资逻辑是租金回报率是否可以达到要求,通过各类手段在未来退出时实现杠杆化收益;而保险公司的投资逻辑与基金类似,但也有例外,即买写字楼自用或一半自用一半出租,这种情况往往会不计成本买入。

这种市场逻辑下,地产商、“二房东”、个人投资者、联合办公运营商,都作出不同的应对策略。地产商开发写字楼出售产权,而自身转为轻资产运营商,多是出于自身战略转型的需要;“二房东”在更加激烈的竞争力需要更具专业、更具理性判断市场,调整经营策略。

“某种程度上,联合办公其实就是更加有规模的二房东。”谢靖宇表示,在国际品牌陆续进入中国后,联合办公市场正在经历洗牌阶段,创业型联合办公品牌,能否在现有租约条件下,以更合理的市场价格,找到下游租户支撑其业务发展,是目前最重要的问题,大环境下出现短期波动也在所难免。

谢靖宇建议个人投资者买入写字楼,需更加注重写字楼所在区域,如目前配套尚不成熟的区域,在哪个时间点进入是需要考虑的,因为前期租金收益会比较低。但撇开算账因素,只看未来的增长的话,深圳部分区域潜力都非常大,“就像谁也不会预料到,深圳科技产业的异军突起,让后海片区迅速崛起,写字楼需求强盛。”

从一个片区到一个城市,从投资商到“二房东”、个人投资者,无论如何专业分析预判,投资决策过程中显然都需要一点点赌博的运气。

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