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雅居乐2018年规模和盈利都不及预期:受海南市场影响大

虽然雅居乐去年实现了千亿突破,但这并不能掩饰因过度依赖海南市场导致的销售目标未完成,以及盈利逊于市场预期的表现。

“海南暂时的影响18年消化了”,“今年我们肯定很保守”。3月20日,雅居乐(03383.HK)管理层在业绩会上对投资者坦诚了目前影响集团快速发展的不利因素。

虽然雅居乐去年实现了千亿突破,但这并不能掩饰因过度依赖海南市场导致的销售目标未完成,以及盈利逊于市场预期的表现。

根据雅居乐发布的年报,2018年,集团连同合营公司、联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目,累积预售金额为1026.7亿元,较去年增长14.5%。但这家公司2018年初制定的年度目标是1100亿元。

鉴于海南全岛最严格限购仍在持续,雅居乐在继2018年仅实现14.5%增速后,对于2019年也制定了更为保守的销售目标,即同比2018年增长10%。只需要比去年多卖100亿房子,雅居乐就能完成2019年全年目标了。

这与海南岛限购前的发展速度形成了鲜明对比。2017年,海南市场火热时,雅居乐全年销售897.06亿元,同比大涨52.36%。其中清水湾项目单盘既有178.9亿元销售,占全年业绩的五分之一。而2018年,海南市场只贡献了约100亿销售额,大幅下滑。

不止于此,雅居乐的盈利情况也遭到了投行的质疑。2018年,雅居乐的整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%。摩根士丹利随后发表报告指出,雅居乐未提供基本盈利数字,但该行估算基本盈利按年升18%至68亿元人民币,逊于市场预期9%。大摩寄予雅居乐“减持”评级。

按照管理层的说法,海南对于雅居乐业绩的影响,不止在于销售,更在于利润,正如雅居乐董事会主席陈卓林所说“海南的项目是我们的宝贝”。

雅居乐首席财务官张森在解读公司未来毛利走向时称,“2018年是43.9%,2019年我们相对来说比较保守,对毛利率的估算大概是30%以上。我们估计海南岛的贡献相对来说不会太多,所以对2019年有一个短期的影响,但是肯定也能做到30%以上。”

在投资者会议中,公司管理层还透露,在公司土地储备中,海南与华东并列为第一类,净利率可以达到12-14%。而17年和18年新拿的二线省会项目,包括天津、郑州、西安等,净利率在10%左右,目标为12%。

作为发迹于广东的房企,雅居乐在海南之外,也在努力增加大湾区的市场份额。截至2018年12月31 日,雅居乐土地储备总建筑面积3623万平方米,其中大湾区土地储备约980万平方米,占比约为27%。

但界面新闻注意到,在雅居乐大湾区的土地储备中,中山占比49%,惠州占比29%,二者相加总份额接近八成。

大湾区土储集中在中山和惠州,这和雅居乐全国土地都集中三四线的策略一脉相承,投资者对此也有所疑虑。

界面新闻根据雅居乐年报公布的数据计算,在2018年新增的1111.4万平方米土储中,二线城市仅有约292.6万平方米,占当年新增土储的三成不到,雅居乐去年在一线城市没有新增土储,剩下超过七成的土地储备均在三线城市。

另外根据公司披露的详尽数据,雅居乐截至2018年底的总土地储备中,一线城市占比仅有3.5%,广东房价最高的城市深圳,至今仍为进入,二线城市占比约有24%。也就是说,雅居乐七成土地储备尽数位于三四线城市。

一二线储备乏力,陈卓林似乎将希望放在了城市更新领域。雅居乐将旧改拓展作为深耕一二先的重要基石,计划战略开拓4+13重点城市的机遇。所谓4个积极开拓城市为中山、深圳、珠海及东莞;13个机遇城市为广州、北京、武汉、成都及西安等。

过往的经验显示,旧改并非是一朝一夕可以见到成果的捷径,在旧改方面少有涉猎的雅居乐能找到新的掘金地吗?

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