房地产

泰国楼市变数诸多 中国买家何去何从?

从去年下半年开始,泰国当地媒体就频频爆出,泰国楼市前景堪忧,去库存压力很大。面对这样的舆论背景,中国买家是应该转战其他国家、继续观望还是立马下手呢?
曼谷
中国人已经取代日本人成为曼谷公寓市场的最大买家。
(图片: flickr)

中国各地在2018年经历了450余次的房地产调控政策,号称史上最严调控年,中央政府直接提出"坚决遏制房价上涨"。在国内楼市增长总体放缓的趋势下,很多中国买家开始把目光投向东南亚房产市场。居外网董事会主席格奥格·齐米尔(Georg Chmiel)告诉《财经时报》,目前东南亚市场对于中国人极具吸引力,特别是在泰国、越南以及马来西亚。

随着中国财富水平的不断积累,中国买家开始频繁的出现在世界各地的楼盘中。根据瑞士信贷银行(credit suisse)资料显示,当前中国财富水平已经达到美国1995年水平。而在2000年,中国财富水平仅相当于1910年的美国。

实际在2000年以前,在泰国楼市几乎看不到中国大陆投资者的身影,外国购房者主要还是来自于周边发达经济体,比如日本、新加坡和香港。在过去几年,这一情况发生了彻底的改变,中国购房者的"热情"包围了曼谷、清迈、芭提亚和普吉等主要城市。据泰国本地媒体报道,中国人已经取代日本人成为曼谷公寓市场的最大买家。在一些热门房产项目,中国买家的比例几乎到达了项目总量的49% (泰国法律规定最少51%的单位必须卖给泰国人)。

然而从去年下半年开始,泰国当地媒体就频频爆出,泰国楼市前景堪忧,去库存压力很大。面对这样的舆论背景,中国买家是应该转战其他国家、继续观望还是立马下手呢?

供给过剩 需求不足 楼市面临诸多变数

房地产中介机构主席Sopon Pornchokchai博士在接受泰国商业新闻时表示,去年泰国住宅类房产库存超过45万套,总值410亿美元(约合2781亿人民币)。其中40%的全国库存集中在曼谷以及周边区域,总值为全国库存的55%(约合1530亿人民币)。

Sopon Pornchokchai博士表示,目前公寓市场65%的买家为本地"刚需用户",15%为当地房产投资者,余下的20%主要被外国买家消化,特别是中国购房者。

与此同时,泰国央行注意到外国房产所有人的房产转让率在去年第三季上升到了31%,然而这一比率在2017年为27%,在2016年仅为21%。这也可以解读为,外国购房者对泰国公寓的需求有所减少。在当前全球经济增长缓慢,中美贸易争端尚未完全解决的情况下,来自外国投资者,特别是中国投资者的需求下降也是可以理解的。另外,泰国将于3月24日举行大选,这也为今年的泰国楼市走势增添了更多的不确定因素。

LPN地产发展集董事总经理Opas Sripayak则明确说道:"投资者对于公寓的需求,特别是中国大陆投资客,从去年下半年开始到现在都在减弱。"作为开发商,Opas Sripayak表示LPN在2019年将调整自身策略,把发展重心从公寓市场切换到独栋和联排别墅项目。

泰国房地产走势分析

格奥格·齐米尔(Georg Chmiel)向《财经时报》表示,通常高库存就意味了房价下跌,但还有其他因素需要综合考虑,特别是项目的具体位置,目前中国购房者在泰国楼市仍然非常活跃。

居外网CEO罗雪欣在给《曼谷邮报》的撰文中指出,泰国房产机构过分看重了当地楼市下行因素对中国买家的影响。不可否认,泰国楼市供给过剩、本地需求不足以及泰铢大幅升值等都会消弱外国投资者购房意愿,但是罗雪欣则认为这些因素在过去到将来的几年时间内对中国购房者的影响并不会十分明显。

罗雪欣分析表示,虽然中国经济增速放缓,但是6%左右的年增长率仍高于西方发达国家,中国家庭财富还处于快速积累期。另外,中国国内投资渠道有限,房产占到了中国家庭财富的53%,因此很多家庭相信房产投资。最后,中国加大了对于外汇流动的管控,这也是大量中国买家放弃发达国家楼市、选择泰国等东南亚楼市的一个重要原因。

罗雪欣总结说道:"中国买家并不是冬日里的太阳,来了就走;而是源源不断的河流,虽会上下起伏,但永远不会干涸。"

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