房地产

房企深陷成都青白江泥沼,新城、中南最惨

新城控股这一项目销售遭遇的冷淡场景,是成都最严限购政策出台半年后,整体市场的一个缩影。

作为成都城北的老工业基地,人口约40万的青白江区,是成都各区中人口最少的地区。在这个城市过往的楼市起伏中,这里也一直是价格洼地。

从成都市中心天府广场出发,上城北高速公路经京昆高速行至青白江收费站出,大约41公里共52分钟的路程,之后便到达了成都市北大门青白江区。继续往前走,经由红阳路左转至同华大道,就能看到新城·悦隽盛世,这个占地约180亩的项目,是青白江区出让的最大宗住宅地块。

2017年12月,在青白江楼市最疯狂时代,新城控股以总价12.36亿、楼面价3984元/平方米、溢价10.67%的代价竞得这幅地块。时隔一年后,这个项目入市,但时机已非最佳。

今年11月初,新城·悦隽盛世开出296套准售房源,带装修均价约10677元/平方米。在界面新闻11月底探访时,楼市的疯狂景象早已不在,偌大的售楼处只有工作人员坚守岗位,无一组购房者探访。首期房源已经在11月16日选房完毕,但由于登记人数不足导致摇号售卖流产,沙盘边仍摆着上百个买房待送的礼品。

青白江
新城·悦隽盛世售楼处门口

现场一位销售人员显得兴致不高,他对记者表示,项目首期去化率不到50%。但根据成都透明房产网数据,首期296套房源只售出了6套,还有290套房源处于可售状态。界面新闻致电透明房产网,其工作人员表示,数据为开发商主动上传,可能稍有延迟。

新城控股这一项目销售遭遇的冷淡场景,是成都最严限购政策出台半年后,整体市场的一个缩影。

今年5月15日,成都迎来历史上最严限购,限购对象从个人调整为家庭,新落户交12个月社保才能购房,外地父母挂靠落户不能作为独立家庭买房。同时,以家庭为单位每次只能参加一个项目的摇号,已划为成都城市中心区的青白江区此次也被纳入限购范围内。

但被拔高为城市中心区不到一年的青白江区,在严调控限制之下的楼市却显得根基薄弱,市场行情顷刻间急转直下。

以该区在售的金科博翠天宸为例,在限购之前,4月份该项目699套房源入市短时间内便销售完毕,当时共有1956名购房者参与摇号。但8月第二次开盘同样推出679套房源后,最终选房完成后还剩下约400套房源,去化率迅速下降到四成左右。

另外,7月份青白江区的另一个项目美的新城公园首次开盘时,其208套房源仅有36组客户审核通过,同时项目的实际成交价比开发商美的置业的备案价格低了约1500元/平方米,并还推出买房送车位活动。

青白江区楼市的下行,在当地市场人士看来并不意外。一位成都开发商人士对界面新闻表示,青白江总人口仅40万,是成都各区中人口最少的,同时本地原住民本来就有分房子,80%客户都是靠外溢支撑。最严限购后,房票更加珍贵,青白江这种远郊项目便很快冷下来。

从疯狂到冷淡的变化,青白江楼市仅仅经历了一年时间。根据青白江相关统计数据,近十年青白江房价一直处于价格洼地,长期在4000元/平方米的均价上徘徊。2008年青白江区房价均价为2613.64元/平方米,到2017年3月时均价为3749元/平方米,近十年上涨幅度仅为43%。

但此后,这个区域的房价开始暴涨,2017年12月均价为7018元/平方米,到了2018年5月时,青白江新房成交均价已达到9018元/平米,这也是青白江房价的最高点,相比一年前的上涨幅度高达240%。

上述成都开发商人士告诉界面新闻,青白江房价以2017年8月为转折点,在政策利好的不断加持下,品牌开发商蜂拥而至这个未被纳入限购范围的区域,成都其他限购范围内的购房者也外溢而来,导致房价迅速上升。

从2017年3-4月开始,成都市区的调控政策逐步收紧。3月二手房被纳入限购范围,4月限售出台,市区限购区域须取得不动产权证满3年后才可转让。远在成都北部的青白江当时还没被纳入成都中心城区,因而不属于限购范围内。

对于青白江来说,不限购可能还只是不扣分项,加分项则是政策的利好接连而来。2017年3月,成都青白江铁路港片区9.68平方公里(含成都铁路保税物流中心0.18平方公里)被正式确立为自贸试验区。当年7月,成都市政府又将青白江列为成都中心城区。

对政策极为敏感的品牌开发商们随后纷至沓来,开始了在青白江开疆拓土淘金的征程。2017年8月青白江年内首次土拍,金科以楼面价3600元/平方米、260%的溢价竞得一宗净用地面积为77.54亩的土地。

紧接着在随后几个月的土拍中,佳兆业、美的、万科、新城控股、花样年、雅居乐等全国性房企竞逐抢滩青白江。其中,金科、万科、美的在青白江均两次拿地。

大量开发商进驻之前,青白江的品牌开发商只有恒大和蓝光,其它多为本土小开发商。恒大在2011年就入驻青白江,蓝光则在2012年以150万/亩的价格揽下青白江31亩土地。

青白江由此也迎来了历史上房地产最辉煌的时刻,房价、地价和成交量都迎来新高,房价接近万元时代、地价翻4番甚至更高、去化周期又最短。

成都中成房业数据显示,到2017年年底,青白江住宅存量仅19万方(2017年年中的时候为33万方),区域住宅去化周期仅3个月,是成都住宅去化周期最短的区域。同比2016年年末,库存下降了6成。

地价也在这两年间猛涨。青白江在15-16年两年时间仅供应6宗住宅用地,最高成交楼面价850元/平方米,最低成交楼面价约560元/平方米。这意味着,金科2017年拿地将楼面价提升至3600元/平方米的水平,使楼面价翻了两番多。今年7月,雅居乐又以4800元/平方米的代价斩获一宗84亩的住兼商用地块,继续拉升青白江的地价。

但在这一轮楼市转冷的周期中,这些涌入青白江的开发商们,日子不会好过了。除了新城·悦隽盛世项目11月开盘遇冷外,万科、美的置业和佳兆业的项目去化同样不理想。

成都透明房产网数据显示,万科时代之光在今年6月30日首次开盘,累计售出249套,未售仍有565套。美的新城·公园天下在今年8月首次开盘,累计售出147套房源,累计未售61套。佳兆业悦府在今年10月首次开盘,累计售出284套,未售还有155套。

在整个成都市场转冷之下,青白江的项目似乎也看不到任何改观的迹象。11月以来,成都开出123个新盘、共计3万多套房源,是施行摇号政策以来预售楼盘数量和预售房源套数的最高值。供应高峰加上最严限购,手握房票的购房者却是少了许多,他们也更谨慎,珍贵的房票都想用在刀刃上。

一位成都市场人士对界面新闻表示,成都市场上的突出矛盾是买方市场下的两极分化,一些性价比高的楼盘仍然被竞相追逐,其它楼盘卖不动卖不掉,两种现象交织。

数据显示,成都11月完成摇号的楼盘共138个,合计摇号房源为40640套,参与摇号购房者共计70275人次。但热门项目比如高新区南阳御龙府、锦江区天誉、青羊区华润金悦湾、成华区泛悦城市广场等摇号人数总和就达到了近三万人次,占整个摇号总人数的43%。与上半年一房难求的现实对比,11月成都摇号的中签率也进一步提升,达到100%中签率的楼盘共有83个,环比上月增加37个。

这样的市场环境,开发商们日子显然不好过。成都多位开发商人士对界面新闻表示悲观,量上不去,价也上不去,虽然一二手价格倒差越来越小,但是一些开发商拿地并不便宜,限价之下不仅赚不了甚至可能会赔钱。

以最极端的中南置地为例,其操盘的万圣社区项目,楼面价9400元/平方米,房管部门第一次批出的毛坯价均价还不超过9000元/平方米。这也是多数高价拿地的开发商正在面临的问题,金茂武侯地王项目金茂府楼面价为17160元/平方米,但从2017年4月拿地至今,仍然没有开盘。

有些开发商还不得不降价促销,据上述成都市场人士表示,龙湖最近就在打折促销,之前的开盘指标要求极为严格,比如蓄客80%以上才领预售证,但现在蓄客只有30%也照样开盘。

一位成都市场人士对界面新闻表示,当前成都市场最难熬的开发商有两家,一个是中南置地,另一个就是新城控股。"中南置地拿的几块地全部都是高价地,新城拿的偏远地最多"。

新城控股在2017年2月进入成都住宅市场,根据其半年报数据,其在成都的布局区域有仁寿视高、新都、简阳、青白江、乐山、崇州、邛崃和新津等,12个项目基本上都位于成都的三圈层区域以及成都周边。虽然地块位置偏远位于三圈层或周边,但拿地价格相对来说并不便宜,其在视高、邛崃、简阳和崇州拿的地块均创下了当时的楼面价记录。

而在青白江目前有3个项目,除了自己竞得的180亩大盘项目外,还参股了美的和万科的项目。

2017年4月,中南曾豪掷59.06亿的总价连夺成都主城区三宗用地,其中有两宗用地的楼面价高过周围在售房价,属于典型的面粉贵过面包的地块。今年9月,中南再以19.48亿的代价拿下温江两宗住宅用地,楼面价分别为9800元/平方米和9100元/平方米,成为温江区地王。

雾霾缭绕,开发商们的冬天显然不好过,政策也未有放松迹象,他们对春天的期盼显得无力。"以我从业的10多年经历看,对未来一年的楼市与其说谨慎乐观,不如说我更悲观。"一位开发商称。

界面新闻