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北京学区房也扛不住了?哪里跌得最狠,哪里相对坚挺?

鉴于片区不同,学区品质不同,再加上房子自身的差异,跌幅自然也就千差万别。

抗跌的楼盘一般有以下几类:

1.优质板块的优质盘

2.在以老破小为主的区域中,相对较新的楼盘;次新房为主的区域中,在品质相同的情况下,越新越坚挺。比如,15年的大概率就比08年的坚挺。

3.近郊区域中,人流量大/有商圈/有利好的板块

4.产业集聚区的优质盘

5.学区较好的楼盘

众所周知,相比于其他类型的楼盘,学区房的抗跌性还是要强一些的。

然而,自从进入十月份,市场的表现比预想的更加悲观。

其实,从三月份开始,北京市场是有回暖的。5月,北京二手房成交量达到18096套,当然,这和4月底教委推出的学区房新政有关。

新政一出,许多有学区需求的家长,风风火火地跑去东西海买房,或是家庭内部房源过户。

学区房成交激增,直接导致了5月二手房成交量放大。虽然,六七八月份有所回落,但总体来说还算稳定。

9月13日,北京公积金新政出台,市场原本的预期一下子被打破。从此,二手房市场降温明显。

十月,二手房成交量跌至万套以内,不及五月峰值的一半。

按照正常的逻辑,成交量一旦下跌,价格就会随之下降。虽然有时候会滞后,但从不会缺席。

米北近日抽样调研了多个片区,调研发现,受调控影响以及共产房、限竞房的挤压,北京许多小区均出现了不同程度的降幅。

学区房

以上小区降价幅度均超过15%,可以说是比较大幅的波动了。

此时,也许有人会说,这些小区大多是房龄超过20年的老破小,又没有学区概念,降得厉害是情理之中的事儿。

那么,学区房表现又如何呢,是否如预想的这般坚挺?

上周,笔者对西城、东城、海淀的代表性片区进行了抽样调研,结果发现,在政策持续高压之下,学区房也有点儿扛不住了,多个小区均出现了不同程度的下跌。

但是,鉴于片区不同,学区品质不同,再加上房子自身的差异,跌幅自然也就千差万别。

?西城广外片区:荣丰2008

在北京房地产市场上,荣丰2008是个神一般的存在。

二环边上,绝佳位置,而且还带有不错的学区,但是总价大多在400万之内。

2016年中,这个盘的均价只有5万左右,到2017年调控前,成交均价却达到了13-14W,是那波北京涨幅最大的TOP3楼盘,因此被市场盖戳"神盘"。

荣丰2008是北京最早的LOFT之一,始建于2001年4月,70年产权。2002年,它曾打出"首付3万,月供700"的广告,一度成为最受欢迎的项目。

以今天的标准来看,它确实存在许多问题--物业差、户型设计不合理、小区配套不够好等等,但不可否认的是,它是北京二环边上总价最低的商品房,也可能是全北京价格最低的学区房。

笔者在中介的带领下看了一套25㎡LOFT小户型,报价13万左右,总价300-320万元。

学区房

据中介说,去年3月这一户型成交单价是15万。"我记得那时,同事成交过一套房子,总价达到420多万,折算下来,单价近17万"。

而荣丰2008二期平层的户型现在是7.5万左右/㎡,去年房价高点时也达到8-9万元/㎡。

一年时间,小户型单价跌了2万多元,跌幅13%。

西城金融街片区:宏汇园、鲍家街43号

宏汇园,毗邻西城名校宏庙小学,是该校的学区房。在3.17调控之前,均价曾高达22万元,目前,该小区均价维持在19万左右。和去年高点相比,降幅13.6%。

鲍家街43号,毗邻中央音乐学院,是奋斗小学的学区房。1985年建成,户型方正,得房率特别高。该小区在去年高点时,均价高达19万左右,如今价格基本维持在17.5万左右,和去年最高位相比,也有8%左右的降幅。

海淀上地片区:上地东里

上地学区,是海淀近几年教育发展过程中窜出来的一匹黑马,也是海淀坑最少的3个片区之一。

上地东里,对口上地实现小学,和片区内其他小区相比,上地东里明显成交更活跃。

目前,一套62㎡左右的2居室,报价726万,单价达到11.7万。

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