房地产

除了租金贷环保标准低等问题,房屋租赁经营领域仍有诸多乱象

顶层设计缺失给了一些不良企业打"擦边球"的空间。除了租金贷、环保标准低等问题,房屋租赁经营领域仍有诸多乱象。

不久前,部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注,尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。其实,此次部分地区房租价格出现上涨,主要是由于供需矛盾和毕业季因素叠加造成的。

中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示,一线城市租金北京同比上涨1.55%,深圳上涨1.84%,上海下降2.03%,广州下降1.17%。

目前,国内长租公寓主要分为"集中式"和"分散式"两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似"二房东"。

在北京、天津、南京等一二线城市,机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低,占比最高的北京也不足10%,天津仅为1%。这类公寓由于市场份额很低,难以形成垄断,所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下,去哄抬价格有违常理。

除了房租价格被社会关注,长租公寓的环保问题也饱受诟病。近日,杭州一名白领王某因急性髓系白血病离世,家人质疑死亡原因与其租住的长租公寓室内甲醛超标有关。随后,网上不断曝出因长租公寓室内空气质量问题而出现身体不适的"声讨帖"。

由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的,存在较高的持有成本,所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高,机构投入改造的成本也越大,这对利润不大的长租公寓运营商来说,是一个需要"自我割肉"的领域。

近年来,万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛,在全国多地积极布局住房租赁市场。在房企纷纷试水住房租赁这一产业之际,不少从业者也坦言,重资产运营的集中式长租公寓盈利难成为大家不愿面对的"一道坎",但为了抢占市场先机,一些企业先不计成本做大规模。

随着城镇化的发展和租购并举的落实,我国租房的人将越来越多,对租赁住房的品质和安全要求也将更高。然而,目前究竟有多少租房需求,又有多少住房可以出租,谁在经营?这些都没有权威数据。

 "住房租赁市场仍处于起步阶段。"一位地方房屋租赁管理部门负责人说,许多基本概念仍无准确定义。比如,什么是住房租赁企业?《商品房屋租赁管理办法》等没有明确的界定,一些长租公寓运营商认为企业自己是提供经营性住宿服务,应该归类为生活服务业企业。有些没有房地产经纪资质的个体工商户和个人从事租赁经营活动,也无明确定性。

法律法规缺失让监管无从下手。比如,各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目,或多或少不符合规划、土地等相关要求,也不符合《消防法》的"规划前置"消防审批条件,消防部门无法进行消防审批。有法律人士表示,政府租赁平台一旦将"问题房源"作为有效信息发布,就有可能异化为以政府公信力为中介机构背书。

而大量行为主体游离于监管之外,让其被动接受监管同样艰难。

不仅事前、事中监管受阻,事后监管也难以开展。比如,《住宅设计规范》中明确把客厅归为居住空间,"客厅改造成房间用于出租是否合法或影响消防安全"暂无定论,也没有明文规定消防部门应当介入室内隔断的消防许可管理。

房屋租赁的顶层设计缺失捆住了地方的手脚。天津市国土房管局市场处副处长白璐表示,国家在商改住、去库存方面原则上支持,但缺乏相关规范性文件,地方部门需要多方协调,但在规划建设中仍遇到许多与现行法律相悖的情况。

顶层设计缺失也给了一些不良企业打"擦边球"的空间。除了租金贷、环保标准低等问题,房屋租赁经营领域仍有诸多乱象。比如,个别房地产开发企业将商品房住宅楼盘改为租赁住房。有的把租金定得很贵,没人租也不卖,实际就是变相的捂盘惜售,但没有法律依据来管。同时,"租金价格监管"也并未纳入地方物价或房管部门的职能,也处于"三不管"状态。

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