房地产

取消预售制开始试点了,房地产企业将面临一场重大洗牌?

全国首个商品房现房销售试点项目--深圳龙华金茂府亮相,广东省房协强调,分阶段推进。

根据《证券时报》报道称,距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天,全国首个商品房现房销售试点项目--深圳龙华金茂府亮相了。这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

业内人士表示,当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭,而房地产企业也将面临一场重大洗牌。

中原地产首席分析师张大伟接受证券时报采访时认为,短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。

有分析称,以南京实行现房销售制的效果看,土地溢价率大幅下降,地价没有大幅上涨,但房价下降的程度也微乎其微。可见,现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定,对于高周转模式来说,预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长,此前以月甚至以周为单位,此后不得不以年为单位。

上市房企的毛利率可能不会改变,但销售和净利润的增速将被重挫,同时短期内还会造成较大的偿债压力。

从广东省的实际情况看,广州在四大一线城市中对土地财政的依赖程度最高,近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间,取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击,短期将大规模缩减土地出让金,长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给,难免会形成较大的房价上涨预期。

广东省房协同时强调,考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开发企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应"休克",相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售,并拟定取消预售、全面实施现售的时间表,分阶段推进。

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