公司

上港集团拟出让星外滩 凯德或成新买家

凯德集团将是这一项目的意向买家。如果最终确认成交,这也将是凯德在中国市场单笔投入最大的物业收购。

刚被上港集团买下不足10个月的星外滩,再次面临被交易的命运。

10月11日,上港集团在上海联合产权交易所,拟正式挂牌出让上海星外滩开发建设有限公司100%股权,转让底价约为127.86亿元。这意味着,2017年底刚从中国金茂手中买入星外滩50%股权的上港集团,不到一年就打算把这个项目转手。

尽管上港在公告中称并未确认交易人,不过据上海行业内人士透露,凯德或成为接手星外滩的新买家。

星外滩位于上海市虹口区北外滩滨江核心区域,由上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、上海星港国际中心三期组成,总占地面积约30万平方米,总建筑面积约150万平方米,共建有34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街。截至今年6月30日,该在建项目已完成结构封顶,预计2019年3月31日工程竣工。

上港集团的挂牌公告显示,该项目全部权益评估值为127.86亿元,总资产的账面价值108.09亿元,评估价值176.41亿元,增值率63.21%。负债的账面价值48.55亿元,评估值48.55亿元;净资产的账面价值59.54亿元,评估价值127.86亿元,增值额68.32亿元,增值率114.75%。

2017年12月28日,中国金茂正式将手中持有的星外滩50%股权,以59.98亿元的价格,出让给上港集团,并获得近28亿元的收益。计算下来,彼时星外滩总估值在119.96亿元左右,时隔10个月,上港再出售,项目总资产升值不到8亿元。

"目前公布的还是底价,算上贷款的话应该远超这个价格。"上海业内人士表示。行业内曾有猜测,该项目实际对价或接近200亿元,逼近李嘉诚2016年出售上海世纪汇广场的价格。

对于如此快速出手该项目的原因,上港在公告中解释道,是为了进一步有利于推进公司产业布局调整,优化资源配置,并将有效确保项目收益、回笼资金、降低运营风险,有利于公司的实际经营。

上月初星外滩被公布预挂牌时,行业内观点认为,尽管星外滩所处的虹口是上海城市更新重点区域,同时也是新的商务发展板块,长期持有物业具有很强的增值潜力,不过上港集团的主要业务是港口集装箱、生产等系列业务,对于商务写字楼的运营并不擅长,因此更倾向于迅速套现,换取现金流进行其他投资。

记者从多个信源处获悉,凯德集团将是这一项目的意向买家。如果最终确认成交,这也将是凯德在中国市场单笔投入最大的物业收购。

过去一年里,凯德已经在中国境内收购了多项投资物业,对中国内地市场抱有极高信心。2017年6月,以26.4亿元的价格收购上海国正中心,11月以33.6亿元的价格买入广州乐峰广场,并在12月又以8.38亿元的价格入手了上海五角场的一块商办地块。今年6月,凯德以57亿元收购重庆两江春城综合性地块,并在8月以20.27亿元拿下广州增城两宗宅地。

刚刚在今年8月被委任为凯德集团总裁并主管中国区及投资业务的罗臻毓,早前曾表示,今年继续聚焦北京、上海、广州、成都、武汉五个城市群,资产的调整也将围绕五个城市群进行。同时现阶段商场开发比较艰难,凯德也将投入到住宅销售和商业综合体项目的开发,开发业态会更加综合。

如果最终顺利拿下星外滩,那么凯德在中国区的投资侧重将进一步加深。

值得注意的是,相较于前两年国内以内资为主力的大宗交易活跃度,今年上半年出现明显下降,国内信贷政策进一步收紧, 导致资金流动性紧张,成为国内投资者对大宗物业投资抱以谨慎态度的主要原因。

与之相对比的是,外资参与国内大宗交易的意愿正在明显上升。"到今年3季度末,上海大宗交易成交量约为560亿元,而2017年同期数据在1000亿元左右,下滑幅度超过40%。而且目前交易买家都以外资为主,10笔交易中大约只有一个国内买家。"戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成表示。

戴德梁行市场投资部主管刘兵也表示,预计到今年年底,外资将占全年大宗交易量的20%-25%,2017年这一比例为21%:"下半年大宗交易市场总成交量较上半年会有所回暖,目前已经了解到部分已成交和待成交的数据。"而从星外滩的出售情况来看,不论谁接手,都将是今年大宗交易市场的一笔重磅买卖。

界面新闻