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房地产商"卖楼花"将终结? 专家说,现售是长期趋势

预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批

9月21日,一则"广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》"的消息引起各界关注。该《通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了"关于商品房预售许可事项调整"的有关材料,并将于9月25曰上报住房和城乡建设部。

这一消息一发酵,传闻很快表现在证券市场上。9月24日,港股市场上地产股出现大面积下跌。碧桂园跌幅一度超过7%,融创中国等也一度下跌5%以上。

预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。

说白了,预售制就是开发商空手套白狼。这种发明,来源于香港;1954年,香港"土地爷"霍英东用100万不到的本金,在一年时间里"盖好"并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元。他开创先河,发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法--分期付款。他这套四两拨千斤的本事,被称为"卖楼花"。

 1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,一直沿用到现在。

实际上,广东省房地产协会的这个文件只是一份协会向内部会员征求意见的通知。文件披露,住建部曾对多地住建厅发函要求对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。其中,广东省住建厅建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

该《通知》称,日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。

不过,住建部随后在接受媒体采访时表示,向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售,全面实施现售征询意见情况并不属实。具体的情况仍在调查处理中。

虽然住建部否认了全面实施现售征询意见情况,但多名业内人士表示,商品房现售是一个趋势。

中原地产首席分析师张大伟认为,预售制度存在诸多问题,比如质量问题、交付问题,对消费者来说保障度低,不确定因素太多。但在过去几十年内,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,满足了房地产市场的旺盛需求。他认为,短期看取消预售制度的可能性不大,因为当下房地产市场依然是中小企业集中,龙头房企占比份额不高。如果当下取消预售,有利于资金宽裕的大企业,但也会加大行业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。

张大伟表示,房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。虽然短期内全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。张大伟还表示,从过去历史看,预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题、交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。现房销售制度可以倒逼开发商更关注质量。

但短期内取消预售制度可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业,而对小房企来说是灭顶之灾。

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