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“炒房团团长”解密温州炒房团20年沉浮

中国房地产行业经历从萌芽到野蛮生长,再到目前深度调控下回归理性,成为国民经浓墨重彩的一笔。
“炒房团团长”解密温州炒房团20年沉浮
炒房团
(图片: 资料图片)

改革开放40年,中国房地产行业经历从无到有,从萌芽到野蛮生长,再到目前深度调控下回归理性,成为国民经济浓墨重彩的一笔。

1980年,国家将房子定义为商品,房改和"土改"同时被推动,由此中国房地产才被视为一个产业;而次年,随着浙江温州一套商品房卖出68.85元/平方米(合计总价2600元),才有了房价这一概念;1987年,随着深圳首次公开土地拍卖,中国地产也由此正式进入商品化时代......这短短的几十年里,中国房地产行业历经沉浮,而受益于改革开放红利"先富"起来的一批温州人,也早先意识到房子除了"住"之外的价值,他们身上被打上了"炒房团"的标签。随着时间的推移,中国房地产也从"黄金时代"走向"白银时代",在中央定调"房住不炒"的政策之下,房子回归其居住功能。而"温州炒房团",也从最初的声名鹊起到"被妖魔化",直至如今渐行渐远,但是他们身上的时代烙印,留给世人的的启示,值得铭记。

"炒房团"这一自带流量的话题似乎在中国的房地产市场中扮演着难以磨灭的角色,在过去的一二十年间,炒房团从最初的火热成为热门城市房地产市场的"搅局者",到成为精准调控对象,甚至被标签化、妖魔化,途经之地,留下的是诟病与怨怼。

在这期间,"温州炒房团"的声名远超其他。作为改革开放的前沿,民营经济的先发地,温州及温州人属于先富起来的一批,而就较早历经市场化洗礼的房地产行业而言,温州人率先尝到了甜头,也早已不再将房子单纯的理解为"住",更多是将其视为一门优质的投资理财生意。

既然是一门"生意",自然没有稳赚不赔的道理。《中国经营报》记者走访了解到,温州当地楼市在历经多年前热炒之后,部分楼盘的价格近乎腰斩,高位接盘者此前也因断供,被银行将房屋收走,甚至有炒房团成员不堪压力跳楼的新闻也屡见报端。而随着多年前民间借贷危机爆发、土地房屋市场供应量加大、"房住不炒"等政策调控,温州楼市已经难回往日鼎盛。

而这或许,只是温州比其他城市提早吞下"恶果"而已。

从声名鹊起到"被妖魔化"

初入温州,记者并未感受到与这座民营经济先发地所匹配的繁华和喧嚣。直入云天的摩天大楼并不多见,而年代感十足的中低层楼房与待拆的民房鳞次栉比,整建制拆掉的村子只剩废墟瓦砾,如同一块块疮疤摊开、密布于这座城市之间,洒水车、降霾车因在建楼盘及市政工程的扬尘,不得不与私家车、工程车抢夺着路面。眼前的一切,看得出温州正在告别往日的辉煌,步入新的转型期。

四十多岁的温州人杨海(化名)被朋友戏称为"炒房团团长",彼时的他也确实是炒房团的弄潮儿之一,曾通过打广告的方式带着不少温州人远赴各地一掷千金。杨海不仅见证了温州这座城市的高潮、低落与平稳,也见证着"温州炒房团"这一名号被捧起、被利用、被妖魔化,而现如今仍有2套房在手的他却自称"失败",艳羡着身边不少炒房神话般的人物。

"温州人炒房最早是从2000年开始,当初也并非是抱着炒的概念。"杨海说,那时的上海、深圳等地的房子并不好卖,所以不少开发商不得不到外地拓展市场,只是刚好来到还算富裕的温州,一下子打开了市场。

"当时很多温州男人普遍都开企业办厂,而女人大多闲在家里,手里有闲钱所以也就买一点,当时大多数人实际上更看重的是上海等地的教育和发展环境等,并不是抱着炒房的概念进入。"但随着房价短时间内暴涨,资产升值结果又反过来刺激了温州人。由此,大家意识到这是门生意,"所以也就不断的轮回下去。"

据杨海介绍,在2004年前后,温州炒房团的声名鹊起,不少外地的开发商等不断涌入温州,甚至不少媒体也纷纷出动,为各地房展充当着桥梁作用。"当时温州炒房团还算是一个正面的新鲜事物,作为媒体而言,这既有新闻效应,也有经济效应。开发商卖了房子,地方政府有了税收,购房者也买到了房子,可以说多赢。"

但随着名声在外,"温州炒房团"也逐渐被各利益方利用和妖魔化,"发展到后来,很多地方即便没有温州人去炒房,开发商也会对外放出消息称温州炒房团来了。"

"虽然外界盛传温州人喜欢整栋整栋的买房有些夸张,但确实大家喜欢抱团买房是真的,只不过很多时候一人买一两套,就多了起来。"杨海说。不过,随着近几年经济不甚景气,大家手上的资金趋紧,以及楼市调控、投资门槛越来越高等多种原因,导致如今的温州炒房团已经不可同日而语。

"现在热点城市多数限购、限贷等政策,再加上房价高企,一套房动辄几百万上千万,所以大部分人已经炒不起来了。即便有人买房,也是抱着一种保值增值的概念,轻易不带炒字,炒房对于温州人来说已经比较远了。"杨海说,"现在银行理财回报率不高,股市也不理想,所以投资房地产相对来说还算不错。不过,大家在买房的时候,也都做好了跌价20%~30%的心理准备,再不济可以自己住。"

大起大落 房价经历"过山车"

随着房地产市场的数度沉浮,炒房团所经之地,留下的是当地民众对于高房价的怨怼,而温州当地房价也是经历了"过山车"。

记者在走访温州鹿城区滨江路一带了解到,当地的高端楼盘鹿城广场、中瑞曼哈顿等项目,历经开盘价每平方米3万元左右飙升至最高十多万元,现如今则近乎腰斩,稳定在每平方米四五万元。

"因为受益于信息便利,所以之前很多同事都是靠炒房发家了,当时只要跟房东下个定金就可以炒房。"21世纪不动产中介说,此前同事都是先给房东缴个定金50万元,称一个月后过户,然后再利用这一个月的时间找下家脱手,有时候睡醒一觉,房子就涨价几十万元,第二天房东反悔,直接赔付100万元。"最后甚至发展到炒房号的地步,只要有房号,转手就是钱。"

易居研究院监测的中国百城房价数据显示,2010年1月~2015年4月,温州楼市的成交均价一路飙升,从最初的4873元/平方米一路跳涨至21900元/平方米,期间成交均价翻了4.5倍。

温州市统计局数据显示,2007年~2011年,全市房地产投资分别为192.49亿元、219.39亿元、253.34亿元、271.09亿元、680.55亿元,分别同比增长14.1%、14.0%、15.5%、7.0%、151.6%。

而伴随房价飙涨的同时,惊人的库存量也节节攀高。上述易居研究院监测数据显示,温州2010年1月库存量为85万平方米,一直到2015年2月,库存量高企至542万平方米高点,增加6倍多。

而楼市泡沫被吹得越来越大,其结局可想而知,2015年也正是温州楼市"跌跌不休"的开始,从此再难回盛世。

上述数据显示,温州成交均价在2015年4月~2017年11月,从21900元/平方米下跌至13395元/平方米,虽然期间偶有震荡上浮,但总体跌幅近4成左右。上述统计局数据显示,2012年~2013年,房地产投资额分别为687.5亿元、734.37亿元,增长1%、6.8%,增幅明显比前5年放缓。

"当时很多人因为断供,人也跑路,房子也被收走了。"上述21世纪中介说。而据《中国新闻周刊》此前报道,2013年前后,不少温州人因涉及房产、民间借贷等接连跑路,甚至有一对炒房团夫妻因始终无法解套,半夜光着身子跳楼自杀。

彼时报道称,温州那段黑色时期,房屋被司法拍卖的数量明显增多,2011年~2013年,被查封房屋至少3000套左右,而被司法拍卖的还只是一小部分,甚至连彼时的银行一时间都不敢拿出来拍卖,这样更会让"跌跌不休"的房价雪上加霜。据统计,2011年温州全市法院委托拍卖545件,2012年为986件,2013年上半年,就已高达622件。"其中80%为个人房产,这还不包括企业涉及的房产。"

"之前温州民间借贷盛行,不少还涉及到担保、联保等,资金多数投入到房地产中,现在大家也都没什么钱炒房了,主要是在休养生息。"杨海感慨说。

回归平稳 棚改力度加大

事实上,一方面受到地方民间借贷危机影响,而另一方面政府加大土地等供应及"房住不炒"的思路影响,温州房价虽然有所回升但也难以再被热炒。"温州楼市近几年一直呈现低幅度波浪形趋势,上下涨跌幅度也不过几个百分点,而这与政府供应有很大关系。"杨海说。

中国指数研究院数据显示,2008年~2010年间,政府土地出让宗数分别为21、123、214,而到了2011年~2017年,分别出让499、512、544、436、460、343、484,2018年(截至目前)也已经达到256宗。2008年~2013年,建设用地面积也从69.79万平方米上升至1058.97万平方米,除了2014年、2016年有所下滑至648.22万平方米、616.81万平方米外,2015和2017年均上升至820万平方米和1234.02万平方米,2018年(截至目前)也已高达837.85万平方米。

上述易居研究院数据也显示,2017年12月至今,成交均价则几乎没有起色,维持在17000元/平方米左右浮动。

此外,随着近几年温州市棚改(城中村)力度加大,也让不少温州人不再缺房。温州市住建委数据显示,2015年7月以来,温州市将市区204平方公里重点区域内的96个行政村纳入改造范围,三年内完成96个行政村5.5万户签约旧房改造,并同步实施安置房建设。截至2018年7月底,温州市城中村改造共签约17.86万户,拆除14.87万户,完成整村签约114个,整村拆除111个。其中市区96个行政村已整村签约87个,累计完成签约8.42万户,旧房拆除7.39万户,拆除面积达1153万平方米。

此外,2018年国家实施新一轮棚户区改造(2018~2020年),温州市安排三年棚改计划13万套以上,2018年浙江省棚改计划中,温州计划开工151个项目100066套,棚改数量占全省四分之一。"2017年货币化安置占比在35%~40%左右。"温州市住建委相关负责人在接受记者采访时表示。

除了供应加大外,靠制造业起家的温州因城市转型升级和产业升级,常驻人口增幅也在减少。上述统计局数据显示,2015年~2017年,温州常驻人口分别为911.70万、917.5万和921.5万,分别比上年增加4.9万、5.8万、4万。而就主城区鹿城区而言人口甚至出现下跌,统计局公布的2015~2017年温州各县市区常住人口数据显示,鹿城区三年间常驻人口分别从125.61万下降至123.59万,减少2.02万人。

原标题:《"炒房团团长"解密温州炒房团20年沉浮》

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